In un mercato immobiliare sempre più regolamentato e interconnesso con il fisco, ogni dettaglio documentale assume un ruolo strategico. Tra questi, la visura catastale è uno degli strumenti più importanti, anche se spesso poco conosciuto.
Si tratta di un documento tecnico e fiscale che permette di verificare in modo chiaro la situazione di un immobile, la sua rendita catastale, l’intestatario e altri dati ufficiali registrati presso il catasto.
Oggi è possibile ottenere la visura catastale da richiedere online, una modalità veloce, sicura e riconosciuta dalle istituzioni. In questo articolo si chiarirà a cosa serve, quando è obbligatoria e quali sono le differenze tra le varie tipologie disponibili.
Cos’è la visura catastale e quali dati contiene
La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, contenente tutte le informazioni catastali relative a un immobile o a una persona fisica o giuridica. All’interno si trovano i dati identificativi dell’immobile, come foglio, particella, subalterno, categoria, classe, superficie e rendita catastale.
Sono indicati anche i dati anagrafici degli intestatari, ossia i proprietari, i titolari di diritti reali o di usufrutto.
Si tratta di un documento fondamentale in ambito fiscale, urbanistico e notarile, ma va ricordato che non ha valore probatorio: serve a fini informativi e dichiarativi, non giuridici. Tuttavia, la sua funzione è imprescindibile per una corretta gestione patrimoniale e per evitare incongruenze nei rapporti con le istituzioni.
Differenza tra visura catastale ordinaria e storica
Esistono due principali tipologie: la visura ordinaria e la visura storica. La prima restituisce la situazione attuale dell’immobile, con i dati aggiornati relativi a intestatari e caratteristiche catastali. La seconda offre una ricostruzione cronologica, evidenziando le modifiche avvenute nel tempo: passaggi di proprietà, variazioni di superficie, cambi di categoria catastale.
La scelta tra le due dipende dallo scopo: la visura ordinaria è utile per compravendite e dichiarazioni fiscali, mentre la storica si utilizza in caso di successioni, contenziosi o ricostruzioni patrimoniali. In molte pratiche, come l’elaborazione dell’ISEE o le dichiarazioni reddituali, viene richiesta una visura storica con data di riferimento precisa, ad esempio il 31 dicembre di due anni prima.
Quando è obbligatorio richiedere la visura catastale
La visura catastale non è solo utile: in molte situazioni è espressamente richiesta dalla legge. Serve ad esempio quando si stipula un atto di compravendita, per garantire che le informazioni catastali coincidano con lo stato di fatto dell’immobile. In caso di richiesta di mutuo, le banche la utilizzano per calcolare il valore dell’immobile e la sua rendita imponibile.
È indispensabile anche in caso di successioni ereditarie, per l’attribuzione delle quote patrimoniali, o nelle donazioni, per definire il trasferimento dei diritti reali. Quando si compila l’ISEE, la rendita catastale incide direttamente sul valore patrimoniale del nucleo familiare.
Non da ultimo, è richiesta per ottenere i bonus edilizi, come il Super Bonus 110% o le agevolazioni per la ristrutturazione. In tutti questi casi, la mancata presentazione di una visura aggiornata può rallentare o addirittura compromettere l’esito della pratica.
Come richiedere la visura catastale online
Oggi è possibile ottenere la visura catastale da richiedere online, tramite diversi canali. Il più diretto è il portale dell’Agenzia delle Entrate, attraverso l’area riservata dei servizi telematici. Gli intestatari di immobili possono accedere gratuitamente alla propria visura.
In alternativa, è possibile affidarsi a portali autorizzati come Catasto Semplice, Whois o BonusX, che offrono un’interfaccia intuitiva, tempi rapidi e assistenza nella compilazione dei dati.
Anche i professionisti abilitati possono accedere tramite i sistemi Sister o Entratel, con possibilità di visura anche per conto terzi. Le informazioni richieste sono minime: codice fiscale e dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno). Una volta completata la richiesta, la visura viene inviata in formato PDF, pronta per essere utilizzata in qualsiasi procedura.
Questa modalità online è oggi la più pratica, veloce e sicura, nonché ufficialmente riconosciuta da enti pubblici e privati.
Visura catastale e planimetria: differenze e utilizzi
Molto spesso si tende a confondere visura catastale e planimetria catastale, ma si tratta di due documenti distinti, ciascuno con una funzione ben precisa. La visura fornisce dati fiscali e descrittivi dell’immobile, come la categoria, la rendita e i dati degli intestatari, mentre la planimetria rappresenta graficamente la disposizione interna dell’unità immobiliare, indicandone forma, vani e superficie.
La planimetria è obbligatoria in diversi contesti, in particolare per la compravendita di immobili, per interventi edilizi, ristrutturazioni o pratiche urbanistiche, ed è utile anche per verificare la conformità tra lo stato di fatto e quanto registrato al catasto. Va richiesta separatamente rispetto alla visura, spesso con allegazione di documenti d’identità o deleghe specifiche.
Anche in operazioni più articolate, come ad esempio quando si valutano modifiche strutturali a infissi o serramenti, è buona norma verificare i dati catastali e le planimetrie aggiornate. In questi casi può essere utile consultare guide complete su come gestire aspetti pratici legati all’abitazione, come questa utile risorsa sultrasloco degli infissi di casa, che affronta un tema spesso trascurato ma strettamente legato alla conformità catastale.
Saper distinguere tra i due documenti, e utilizzarli correttamente, consente di evitare errori e ritardi in fase di trasferimento, lavori o vendita dell’immobile.